COVID-19: Entfall der Bestandzinszahlungspflicht von Geschäftslokalen

Die Ausbreitung von COVID-19 und die diesbezüglichen Versuche, das Virus einzudämmen, haben zu umfangreichen Maßnahmen mit großen wirtschaftlichen Auswirkungen geführt. Aufgrund § 1 des Bundesgesetzes betreffend vorläufige Maßnahmen zur Verhinderung der Verbreitung von COVID-19 (COVID-19-Maßnahmengesetz) wurde verordnet, dass das „Betreten des Kundenbereichs von Betriebsstätten des Handels und von Dienstleistungsunternehmen […] zum Zweck des Erwerbs von Waren oder der Inanspruchnahme von Dienstleistungen […] untersagt ist.[1] Diese behördlich angeordnete Betriebsschließung von Geschäften führt zu der Frage, ob die Bestandnehmer von Geschäftslokalen die Zahlung des Miet- oder Pachtzinses einstellen können. Das ABGB enthält mit §§ 1096 und 1104f Regelungen, die eine Mietzinsminderung anordnen. Im Folgenden behandle ich die Anwendbarkeit des § 1104 ABGB auf Betretungsverbote auf Grund der COVID-19-Verordnung.

§ 1104 ABGB im verkürzten Wortlaut

„Wenn die in Bestand genommene Sache wegen außerordentlicher Zufälle, als Feuer, Krieg oder Seuche großer Überschwemmungen, Wetterschläge, oder wegen gänzlichen Mißwachses gar nicht gebraucht oder benutzt werden kann, […] ist der Bestandgeber zur Wiederherstellung nicht verpflichtet“ und dann sei jedoch „auch kein Miet- oder Pachtzins zu entrichten“.[2]

Die Gefahrtragung

§ 1104 ABGB enthält Regeln der Gefahrtragung, weil damit festgelegt wird, wer das Risiko der zufälligen Unbrauchbarkeit der Bestandsache zu tragen hat. Grundsätzlich trägt nach § 1104 ABGB der Bestandgeber das Risiko für alle auf außergewöhnlichen Zufall beruhenden Umstände, die den Ausfall des Gebrauchsnutzens der in Bestand genommenen Sache zur Folge haben. Er verliert daher seinen Anspruch auf Leistung des Miet- oder Pachtzinses. Da die Normen jedoch dispositiv sind, können sie vertraglich – innerhalb der Schranken des § 879 ABGB – ausgeschlossen werden. Ebenso kann sich der Bestandnehmer aber auch vertraglich – ebenfalls im Rahmen des § 879 ABGB – zu Gefahrtragung und Zinszahlung für den Fall der Unbrauchbarkeit der Sache aufgrund „außerordentlicher Zufälle“ verpflichten.[3]

Abgrenzung zum § 1096 ABGB

Die Abgrenzung zum § 1096 Abs 1 ABGB ergibt sich für die zufällige Unbrauchbarkeit des Mietobjekts daraus, dass § 1096 Abs 1 Satz 2 ABGB (nur) die Miet- oder Pachtzinsminderung betrifft, die aus einer Unbrauchbarkeit des Bestandobjekts infolge Bestandgeberverschuldens bis zur Grenze eines gewöhnlichen Zufalls resultiert.[4]Regelungsgegenstand des § 1104 ABGB sind hingegen allein die Fälle der Unbrauchbarkeit aufgrund „außerordentlicher Zufälle“.[5]

Anwendbarkeit des § 1104 ABGB

Die Anwendbarkeit des § 1104 ABGB über die Gefahrtragung setzt somit die vorübergehende Beseitigung der Möglichkeit zur Nutzung bzw zum bedungenen Gebrauch der Bestandsache durch einen „außerordentlichen Zufall“ voraus. Für diesen enthält § 1104 ABGB demonstrativ aufgezählte Beispiele. Für die (teilweise) Unbrauchbarkeit auf Grund eines gewöhnlichen Zufalls ergibt sich die Zinsbefreiung bzw die Zinsminderung hingegen aus § 1096 Abs 1 Satz 2 ABGB.[6] Wird die Gebrauchsmöglichkeit auf Grund eines „außerordentlichen Zufalls“ lediglich eingeschränkt, sieht § 1105 ABGB eine Minderung des Mietzinses vor.[7]

Der „außerordentliche Zufall“

Damit stellt sich die Frage, wodurch sich der außerordentliche Zufall vom gewöhnlichen Zufall unterscheidet. Während der „gewöhnliche Zufall“ vom OGH[8] als jenes Ereignis definiert wird, das nicht mehr Verschulden ist und das trotz gehöriger Sorgfalt nicht abgewendet werden kann, sind „außerordentliche Zufälle“ iSd § 1104 ABGB „allerdings nur solche elementare Ereignisse, die von Menschen nicht beherrschbar sind, sodass für deren Folgen im Allgemeinen von niemandem Ersatz erwartet werden kann.“[9] Da die Aufzählung der „außerordentlichen Zufälle“ („Feuer, Krieg oder Seuche, große Überschwemmungen, Wetterschläge oder wegen gänzlichen Mißwachses“) keine erschöpfende[10] ist, sei mitunter zur Abgrenzung beispielhaft aufgezählt, dass kein „außerordentlicher Zufall“ iSd § 1104 ABGB ein – wenngleich spektakulärer – Verkehrsunfall, der zur Unbenutzbarkeit des Bestandobjekts führt, ist.[11]

COVID-19 als „Seuche“

Unzweifelhaft stellt als weitere Begriffsbestimmung das neuartige Corona-Virus eine „Seuche“, eine „sich schnell ausbreitende, gefährliche Infektionskrankheit“[12] dar und entspricht somit dem „außerordentlicher Zufall“ iSd § 1104 ABGB.

Bloß mittelbare Beeinträchtigung durch COVID-19?

Da das Corona-Virus den Zustand des in Bestand gegebenen Objekts selbst nicht unmittelbar beeinträchtigt, sondern bloß mittelbar aufgrund der behördlichen Verordnung, stellt sich die Frage, ob bei aufrechter Integrität des Bestandobjekts ein Anwendungsfall des § 1104 ABGB gegeben sein kann. Aufgrund teleologischer Interpretation und dem im Gesetz selbst genannten Beispiel der „Seuche“, womit regelmäßig keinesfalls eine unmittelbare Beeinträchtigung mithergeht, kann in concreto von einem Anwendungsfall des § 1104 ABGB ausgegangen werden.[13] Mittelbar wird aufgrund erwähnter Verordnung in Folge der „Seuche“ als außerordentlicher Zufall das in Bestand genommene Objekt unzweifelhaft – vorübergehend und ohne physischen oder rechtlichen Untergang der Bestandsache – für den bedungenen Gebrauch untauglich, da dieses nicht wie vereinbart benutzt werden kann. Aufgrund der vorübergehenden gänzlichen Gebrauchsuntauglichkeit scheint der Anwendungsfall des § 1104 ABGB im Zusammenhang auf das Corona-Virus als gegeben.[14]

Unter Berücksichtigung gegenteiliger Meinungen, dass die Untersagung der geschäftlichen Tätigkeiten durch Verordnung nicht unter den gesetzlichen Seuchenbegriff iSd § 1104 ABGB fällt, möchte ich hingegen jedenfalls vertreten, dass aufgrund fehlender vergleichbarer Situationen, dieses äußerst unübliche, nicht vorhersehbare und vom Menschen – vorerst – nicht beherrschbare Virus und zur dessen Eindämmung einhergehende Verordnung zur Untersagung der geschäftlichen Tätigkeiten jedenfalls unter den Seuchenbegriff und daher in den Anwendungsfall des § 1104 ABGB fällt.

Rechtsfolgen des § 1104 ABGB

Die Rechtsfolgen von § 1104 ABGB sind einerseits die Befreiung des Bestandnehmers von der Bezahlung des Miet- oder Pachtzinses, andererseits die Befreiung des Bestandgebers von der Pflicht zur Wiederherstellung des Bestandobjektes.


[1] BGBl. II Nr. 96/2020.

[2] Ausdrücklich regelt § 1104 ABGB sowohl für Mietverträge als auch für Pachtverträge den gänzlichen Entfall der Bestandzinszahlungspflicht.

[3] Höllwerth in GeKo Wohnrecht I § 1104 ABGB.

[4] Riss, Erhaltungspflicht 121; Riss in Kletečka/Schauer, ABGB-ON.

[5] 1 Ob 306/02k.

[6] 1Ob306/02k.

[7] Riss, Erhaltungspflicht 121; Riss in Kletečka/Schauer, ABGB-ON.

[8] 8Ob650/93.

[9] 1Ob306/02k.

[10] 7 OB 520/87.

[11] Höllwerth in GeKo Wohnrecht I § 1104 ABGB.

[12] Dudenredaktion (o. J.): „Seuche“ auf Duden online. URL: https://www.duden.de/rechtschreibung/Seuche (Abrufdatum: 18.04.2020).

[13] Zutr Klang in Klang2 81.

[14] Anzumerken ist, dass gänzlich unbrauchbar nur jene in Bestand genommene Sachen sind, die von Dienstleistungsunternehmen in Bestand genommen wurden und ausschließlich mit Kundenkontakt ihre Leistung erbringen können wie vor allem Gastronomen aber u.a. Fitnessstudios und Friseure.